この記事では…
- 中古マンション購入からリノベーション完了までの流れがわかる！
- 各ステップでやることと、つまずきやすい注意点がわかる！
- 入居前に水回りを中心に全面リフォームした施工事例がわかる！
中古マンションを購入したら、引っ越す前に水回りや内装をまとめてきれいにしたい。そう考える方はとても多い一方で、「いつリフォーム会社に相談すればいいのか」「購入の手続きとどう並行させるのか」がわからず、不安に感じる方も少なくありません。中古物件のリノベーションは、物件購入の流れとリフォームの流れを同時に進めるのが特徴です。順番を間違えると、入居が遅れたり、住居費が二重にかかったりします。この記事では、物件探しから工事完了・入居までの流れをステップごとにご説明し、入居前に水回りを中心にリフォームしたナカノヤの施工事例もあわせてご紹介します。
1. 中古物件リノベーションの基本
リノベーションと全面リフォームの違い
リフォームとリノベーションに厳密な線引きはありません。中古物件の場合は、工事の範囲によって大きく次の3つに分けて考えるとわかりやすくなります。
| 工事の範囲 | 主な内容 |
|---|---|
| 部分 |
キッチンだけ、お風呂だけなど、気になる場所を1〜2か所交換する |
| 全面 |
水回り設備（3〜4か所）をまとめて交換し、床・壁・天井・建具も一新する。必要に応じてキッチンまわりの壁を撤去するなど、間取りを部分的に変える |
| スケルトン |
コンクリートの躯体だけを残して室内をすべて解体し、間取り・配管・配線からつくり直す |
中古マンションを購入された方のご相談で多いのは、まん中の全面リフォームです。間取りは大きく変えずに、毎日使う水回りと、目に入る内装をすべて新しくする。スケルトンまで解体しなくても、住まいの印象と使い心地は大きく変わります。
中古マンションは入居前に水回りから
中古マンションのリノベーションで、最初に計画したいのが水回りです。そして工事のタイミングは、引っ越す前の空室のうちがおすすめです。
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マンションの水回りは、パイプスペース（排水管が縦に通る場所）の位置で配置がおおむね決まっています。位置は大きく動かさず、設備と内装を新しくするだけでも、使い勝手や掃除のしやすさは見違えるほど変わります。
2. 購入からリノベーション完了までの流れ
中古物件のリノベーションは、物件購入の手続きとリフォームの準備を並行して進めます。全体は、大きく次の3つの段階に分かれます。
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🔍
購入前
物件探しと
|
📝
契約〜
現地調査・
|
🔨
引き渡し後
届け出・
|
※工事の範囲や物件の状況によって、進め方は前後します。
ステップごとの流れは次のとおりです。
| STEP | 時期 | 主なやること |
|---|---|---|
| 1 | 物件探し中 | リフォーム会社へ相談し、工事の可否を確認する |
| 2 | 購入申し込み前後 | 物件とリフォームを合わせた資金計画、ローンの相談 |
| 3 | 売買契約前後〜引き渡し前 | 売主・不動産会社の立ち会いのもとで現地調査 |
| 4 | 引き渡し前 （一体型ローンは本審査前） |
設備選び、プランと正式なお見積もりの確定 |
| 5 | 引き渡し前後 （届け出は着工の2週間〜1か月前） |
工事契約、管理組合への届け出、近隣へのご挨拶 |
| 6 | 引き渡し後 | 着工〜工事完了 |
| 7 | 工事完了後 | お引き渡し・引っ越し・入居 |
ポイントは、引き渡しを受ける前にSTEP4まで済ませておくことです。引き渡しと同時に管理組合へ届け出られる状態にしておけば、承認後すぐに着工でき、入居までの期間や住居費が重なる期間を短くできます。
STEP1 物件探しと同時にリフォーム会社へ相談
購入後に「この設備は入らない」「この工事は規約でできない」とわかると、計画を組み直すことになります。リフォームを前提に物件を探すなら、候補が絞れた段階でリフォーム会社にも相談し、仲介の担当者に次の点を確認しておきましょう。
| 確認すること | 水回りの計画で何がわかるか |
|---|---|
| 管理規約の工事制限 | 床材の遮音等級（L-45など）、工事できる曜日・時間帯、届け出の期限 |
| パイプスペースの位置 | キッチン・お風呂・トイレの位置をどこまで動かせるか |
| 給排水管の更新履歴 | 専有部分の配管を交換する必要があるか（築年数が古い場合） |
| 浴室の大きさ・天井高 | 入れられるユニットバスのサイズ（マンション用の規格があります） |
| 電気容量とガスの種類 | IH・食洗機・浴室乾燥機を増やせるか、給湯器の選択肢 |
間取り図や設備図、物件資料があると、どんな工事ができそうかを事前に整理しやすくなります。ご相談の際は、お手元の資料をお持ちください。
STEP2 資金計画とローンの相談
中古物件リノベーションの予算は、物件価格とリフォーム費用を合わせた総額で考えます。物件価格を抑えた分をリフォームに回すのか、すぐ住める物件を選んで工事を最小限にするのかで、物件選びも変わります。
リフォーム費用の借り入れ方には、主に次の2つがあります。
| 借り入れ方 | 特徴 |
|---|---|
| リフォーム |
物件の購入費用とリフォーム費用をまとめて住宅ローンとして借りる方法。住宅ローンの金利・期間で借りられる一方、本審査までにリフォームの見積書（金融機関によっては工事請負契約書）が必要です |
| 住宅ローン＋ |
物件は住宅ローン、工事は別のリフォームローンで借りる方法。手続きの時期に余裕が持てる一方、リフォームローンは一般に住宅ローンより金利が高く、返済期間も短めです |
一体型ローンは、住宅ローンの本審査までに現地調査とお見積もりを済ませ、工事代金の支払い時期と融資の実行時期もそろえる必要があるなど、不動産会社・金融機関との細かな段取りが欠かせません。こうした段取りに対応できるかどうかは、リフォーム会社によって異なります。一体型ローンを希望する場合は、物件探しの段階で依頼先が対応しているかを必ず確認しておきましょう。
ナカノヤでは、リフォーム一体型の住宅ローンの手続き・段取りには対応しておりません。物件は住宅ローン、リフォームはリフォームローンと、リフォームの費用を単独のローンでお支払いいただく形であればご利用いただけます。ローンの組み方によって進め方が変わるため、ご相談の際にお知らせください。
また、工事の見積もりには入らない費用もあります。資金計画に入れておきましょう。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 住居費の |
引き渡しから入居までの間、今の住まいの家賃と新居のローン・管理費・修繕積立金が重なります |
| 家具・ |
キッチンの位置や収納が変わると、食器棚や冷蔵庫の置き場所も変わります。カップボードを造り付けにするかどうかも含めて考えましょう |
| ローンの |
リフォーム費用を住宅ローンに含める場合は、借入額に応じて手数料や保証料が変わります |
STEP3 売買契約〜引き渡し前の現地調査
リフォームの正式な費用を出すには、現地調査が欠かせません。中古物件ならではの注意点が2つあります。
図面や写真だけでは、配管の状態・下地の傷み・設備の納まりなどがわからず、実際の費用と大きくずれてしまうためです。ナカノヤでは、現地調査を行ったうえでお見積もりをお出ししています。購入前の資金計画は、本記事の施工事例なども参考に、余裕をもって立てておきましょう。
売買契約を結んだあとでも、引き渡し（決済）までは物件は売主様のものです。現地調査には、売主様（居住中の場合）や不動産会社の担当者の立ち会いが必要になるため、関係者との日程調整に時間がかかることがあります。一体型ローンを使う場合は本審査に間に合わせる必要もあるため、購入の申し込みが決まった段階で、不動産会社に現地調査の希望を伝えておきましょう。
現地調査では、採寸のほか、配管・下地・電気容量・給湯器の設置条件などを確認します。限られた時間で確認できるよう、やりたい工事や気になる箇所を事前にまとめておくとスムーズです。
STEP4 プランと見積もりの確定
現地調査の結果をもとに、設備を選んでプランを固め、正式なお見積もりを作成します。中古マンションの水回りは、次のようなマンションならではの制約をふまえて選びます。
| 場所 | 選ぶときの確認ポイント |
|---|---|
| キッチン | 壁や吊り戸の撤去で開放感を出せるか。レイアウトを変える場合は、排水の勾配と排気ダクトの経路 |
| 浴室 | 梁や天井高で決まる、入れられるユニットバスのサイズ（マンション向けの規格があります） |
| 洗面所 | 限られた幅で収納を増やせるか（洗面台を小さくして横にキャビネットを足すなど） |
| トイレ | 排水の位置や水圧で、タンクレストイレなど希望の機種が設置できるか |
| 給湯器 | 製造年（交換の目安は約10年）と、設置場所・排気の向きで選べる機種、追い焚きへの対応 |
また、節水型トイレや高断熱浴槽、内窓、高効率給湯器などは、国の「住宅省エネ2026キャンペーン」や自治体の補助制度の対象になることがあります。着工前の手続きが必要な制度もあるため、プランを決めるこの段階でご相談ください（予算や受付状況は公式サイトでご確認いただけます）。
STEP5 工事契約と管理組合への届け出
プランと金額にご納得いただいたら、工事のご契約です。マンションの場合は、管理規約に沿って次の準備を進めます。
📅
⏰
🙇
ナカノヤが代行
STEP6 着工〜工事完了
物件の引き渡しを受けたら着工です。水回りと内装をまとめて工事する場合は、おおむね次の順番で進みます。
| 工程 | 内容 |
|---|---|
| ① 養生・解体 | 共用部と室内を養生し、既存の設備や壁・床を撤去 |
| ② 配管・電気 | 給排水・給湯の配管工事、照明・換気扇・コンセントなどの電気工事 |
| ③ 下地・木工事 | 壁の下地補強、間仕切りの撤去・造作、ドア枠の取り付け |
| ④ 設備の設置 | ユニットバス・キッチン・洗面台・トイレの組み立てと設置 |
| ⑤ 内装 | 壁・天井のクロス、床の張り替え、建具の交換 |
| ⑥ 結び工事・確認 | 水・お湯・電気がきちんと使えるかをつないで確認 |
配管や電気の工事は有資格者が行い、新しく配管した場合は水圧テストで水漏れがないかを確認します。キッチンやユニットバスの設置は、メーカーの施工認定業者が担当します。
工期は工事の範囲によって変わり、本記事の施工事例では11日〜44日でした。解体してはじめて配管や下地の傷みがわかることもあるため、その場合の対応はその都度ご相談しながら進めます。
STEP7 お引き渡し・入居
工事が完了したら、仕上がりを一緒に確認し、新しい設備の使い方をご説明してお引き渡しとなります。気になる点があれば、引っ越し前のこのタイミングでお伝えください。
設備の仕様変更やメーカーの納期、解体後に見つかった傷みへの対応などで、工期が延びることがあります。引っ越し業者の予約や今の住まいの退去日は、工事完了の予定から少し余裕をもって決めておくと安心です。
もっと詳しく検討されたい方は、こちらからお気軽にお問合せください！
ご相談・現地調査・お見積は無料で対応いたします♪
3. 施工事例と費用の考え方
※施工事例の費用・工期は、各施工事例ページに掲載している施工当時の実績（税込）です。工事範囲・住戸の広さ・設備のグレードはそれぞれ異なるため、あくまで参考としてご覧ください。補助金を差し引く前の金額です。
費用と工期が変わるポイント
事例を見比べると、費用と工期の差は次のような工事の有無から生まれていることがわかります。
| ポイント | 費用・工期への影響 |
|---|---|
| 内装の |
クロス・床の上貼りで仕上げるか、床・壁・ドア・建具まですべて交換するかで、工事の量が大きく変わります |
| 壁の撤去・ |
キッチンまわりの壁の撤去や和室の洋室化では、下地補強やインターホン・リモコンの移設なども必要になります |
| 配管・ |
専有部分の給排水管や床暖房を新しくする場合は、床をめくる工事が加わり、工期も延びます |
| 電気工事 | IH用の専用回路の増設、ダウンライトへの変更、コンセントの追加・移設などで費用が加わります |
| 設備の |
同じキッチン・浴室でも、シリーズやオプションによって金額が大きく変わります |
同じ広さ・同じ築年数でも、建物の状態やご要望によって必要な工事は変わります。ご自身の物件でどこまでの工事が必要かは、STEP3の現地調査で確認したうえでお伝えします。
4. よくある質問
Q&Aまとめ
現地調査やお見積もりに費用はかかりますか？
ご相談・現地調査・お見積もりは無料です。図面や物件資料、気になる箇所の写真などがあれば、ご相談の際にお持ちください。やりたいことや優先順位を事前に整理しておくと、プランのご提案がスムーズになります。
入居後に住みながらリフォームすることもできますか？
工事の範囲によっては可能です。水回りを1か所ずつ順番に工事する場合や、使っていない部屋の内装工事なら、住みながら進められます。ただし水回りをまとめて工事する場合は、お風呂や台所が使えない日が重なり、家具の移動も必要になるため、入居前の工事がおすすめです。
使える設備は残して、一部だけ交換することはできますか？
できます。たとえば、洗面台はまだ新しいので残す、トイレの吊戸棚はそのまま生かすといったご要望にも対応しています。まだ使える設備まで替える必要はありません。現地調査の際に状態を確認し、交換するものと残すものを一緒に整理します。
リノベーション済みの物件を買うのと、買ってからリフォームするのはどちらがよいですか？
リノベーション済みの物件はすぐに住める一方、仕様は売主が決めたもので、壁や床の内側の配管がどう直されているかは見えにくい面があります。買ってからリフォームする場合は工事期間が必要ですが、設備や内装を暮らし方に合わせて選べ、工事の際に配管などの状態も確認できます。入居時期と、どこまで自分たちで選びたいかで判断するのがおすすめです。
築30年以上の古いマンションでも、水回りを新しくできますか？
多くの場合は可能です。ただし築年数が古い物件では、浴室に段差がある、天井が低い、専有部分の配管が古いといった条件があることも少なくありません。設備の交換とあわせて配管を更新するかどうかで費用と工期が変わるため、現地調査で状態を確認してからご提案します。
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